تسارع علاوة الكفاءة في العقارات

تتضافر تكاليف الطاقة المتصاعدة، وتشدد اللوائح، وتقادم أنظمة المباني لتعيد تعريف الكفاءة باعتبارها عاملًا حاسمًا في تكاليف التشغيل والمرونة في قطاع العقارات. وتكشف أحدث أبحاث شركة JLL أن تشغيل المباني الأعلى كفاءة بات أقل تكلفة سنويًا بنسبة 43–75% مقارنة بالمباني الأقل كفاءة، بما يعادل وفرًا يتراوح بين 1.58 و5.13 دولارًا للقدم المربعة سنويًا.

أبرز النقاط

كفاءة الطاقة: رافعة لخفض التكلفة وتعزيز المرونة

تعد كفاءة الطاقة أسرع وسيلة متاحة لخفض المصروفات التشغيلية للمبنى، كما أنها الخطوة الأولى نحو إدارة نشطة للطاقة. تاريخيًا، كان مردود الاستثمار في الكفاءة بطيئًا إلى حد يجعل إعطاءه الأولوية على احتياجات رأسمالية أخرى أمرًا صعبًا. لكن هذه المعادلة تتغير جذريًا؛ فارتفاع تكاليف الطاقة قصّر فترة الاسترداد، وحوّل الكفاءة من تحسين طويل الأجل يمكن تأجيله إلى وسيلة عملية وفورية لخفض التكاليف وتقليل التعرض لتقلبات سوق الطاقة.

والصلة بالاستدامة مباشرة: تمثل المباني نحو 30% من الاستهلاك النهائي للطاقة، وحوالي 37% من انبعاثات ثاني أكسيد الكربون عالميًا. ويتطلب خفض الانبعاثات وتخفيف الضغط على الشبكة المهمة نفسها: استهلاك طاقة أقل واستخدامها بصورة أفضل. تستطيع التقنية كشف أوجه القصور، لكن مهندسي المرافق ومديري المباني والمشغلين هم من يسدون فعليًا الفجوة بين الإمكانات النظرية للمبنى وأدائه الحقيقي.

حجم التحول الجاري كبير. تتوقع وكالة الطاقة الدولية نمو الطلب العالمي على الكهرباء بنسبة 40% أو أكثر بحلول 2035، في انعطاف واضح عن عقود من استقرار نمو الأحمال في الاقتصادات المتقدمة. وفي الوقت نفسه بلغ الاستثمار في تحول الطاقة مستوى قياسيًا قدره 2.3 تريليون دولار في 2025، مع حاجة إلى تريليونات إضافية خلال العقد المقبل مع موجة نمو اقتصادي جديدة تقودها مراكز البيانات والتصنيع المتقدم والنقل الكهربائي. ومع ذلك، يمكن تأجيل جانب كبير من هذه الاستثمارات عبر تبني مبدأ «الكفاءة أولًا» وإعطاء إدارة الطلب الأولوية.

• يتوقع المختبر الوطني في بيركلي وفورات تراكمية قدرها 100–200 مليار دولار لنظام الكهرباء الأمريكي بحلول 2040 من الجمع بين كفاءة الطاقة ومرونة الطلب وتحويل المباني إلى مورد نظيف ومرن للشبكة.
• وجدت دراسة لمعهد نيكولاس بجامعة ديوك في 2025 أن مراكز البيانات يمكنها خفض استهلاكها خلال 0.25–1% فقط من ساعات السنة بما يتيح نحو 100 غيغاواط من القدرة الجديدة في الولايات المتحدة من دون توسيع التوليد.
• خلص تقرير للمفوضية الأوروبية في يونيو 2026 إلى أن التوسع القوي في العزل ضمن المساكن في الاتحاد الأوروبي سيخفض طلب القطاع على طاقة التدفئة 44%، وقد يوفر 44.2 مليار يورو، أي نحو 50.8 مليار دولار، من استثمارات شبكات التوزيع ويخفض ازدحام شبكة النقل 75%.
• أظهرت وكالة الطاقة الدولية في يونيو 2025 أن توفير 1 تيراواط ساعة من الكهرباء بإجراءات الكفاءة في اقتصادات ناشئة رئيسية يكلف 10–50 مليون دولار، مقابل 30–110 ملايين دولار لبناء توليد وشبكات توفر الكمية نفسها، ما يجعل الكفاءة أكثر من ضعفي الجدوى الاقتصادية مقارنة بتوسيع الشبكة.

تدرك الحكومات بصورة متزايدة أن تحسين أداء الاستخدامات النهائية عنصر حاسم في تحقيق مرونة الطاقة. وتتضح هذه الدوافع، من سياسات المناخ إلى أمن الطاقة، في تطور متطلبات أداء المباني عالميًا، وهو ما يبرزه المؤشر الفرعي للاستدامة ضمن مؤشر شفافية العقارات العالمي لدى شركة JLL.

شفافية الاستدامة تركز على أداء المباني

تستهدف حكومات المدن أكبر مستخدم نهائي للطاقة: المباني. وأصبح توفر الطاقة وتكلفتها يؤثران في مواقع الشركات وأداء الأصول العقارية. ويُظهر مؤشر الشفافية أن الإفصاح عن أداء المباني من أسرع المجالات تحسنًا. ومن بين 75 مدينة رئيسية يتابعها مؤشر سياسات المناخ والمرونة لدى شركة JLL، تشير 41% الآن إلى معايير أداء مبانٍ قابلة للإنفاذ، بما يعكس انتقال هذه السياسة سريعًا من نطاق محدود إلى التيار الرئيسي.

يقيس التصنيف أعلاه فقط ما إذا كانت الأسواق تلزم الشركات بقياس أداء الطاقة في المباني وإدارته، وهو نطاق أضيق من المؤشر الفرعي للاستدامة الذي يزن أيضًا متطلبات أوسع مثل التصميم الإلزامي ومعايير المخاطر المرتبطة بالطبيعة. والقاسم المشترك بين الأسواق المتقدمة في شفافية الطاقة هو الإنفاذ لا مجرد الطموح؛ إذ انتقلت من وضع الأهداف إلى بناء منظومات الإبلاغ والتدقيق والامتثال اللازمة لدفع التنفيذ.

تتشدد المتطلبات في الأسواق الكبرى، والولايات المتحدة هي الأكثر تقدمًا في الإنفاذ. توجد معايير لأداء المباني في 16 ولاية قضائية، وفي مدينة نيويورك، حيث بدأت غرامات القانون المحلي 97 بالفعل، لا يقع حاليًا سوى نحو 20% من العقارات المشمولة دون الحدود التي ستدخل حيز التنفيذ بين 2030 و2034.

ويربط الاتحاد الأوروبي الأمر بأمن الطاقة بوضوح. فالتوجيه المعدل لأداء الطاقة في المباني أدخل معايير وطنية دنيا لأداء الطاقة، وهي نافذة منذ مايو 2024 وكان مطلوبًا تحويلها إلى قوانين وطنية بحلول مايو 2026، رغم تأخر التنفيذ. ومن المقرر تطبيق المعايير نفسها ابتداءً من 2027. ويلزم التوجيه بتجديد أسوأ 16% من المباني غير السكنية أداءً بحلول 2030 و26% بحلول 2033. وحجم المهمة كبير: 85% من مباني الاتحاد الأوروبي شُيدت قبل 2000، و75% منها ضعيفة الأداء. وتربط المفوضية الأوروبية تحسين الأداء مباشرة بتعزيز استقلال الطاقة وخفض الفواتير وتقليل الحاجة إلى استثمارات الشبكات.

قوى السوق المؤثرة

التنظيم ليس سوى نصف الضغط. فلم يعد الإنفاق على الكهرباء يتصرف كمصروف تشغيلي عادي لدى أصحاب المصلحة في العقارات المؤسسية. ومنذ 2020 ارتفعت الأسعار أسرع من التضخم العام في كثير من الأسواق الرئيسية، خلافًا للعقد السابق حين تحركت الكهرباء والتكاليف الأوسع بصورة متقاربة. وتعكس الأسباب ضغوطًا أوسع تعيد تشكيل الشبكة: اضطراب إمدادات الطاقة بفعل الصراعات الجيوسياسية، وإعادة التصنيع إلى مناطق أعلى تكلفة، وتمرير شركات المرافق تكاليف تحديث الشبكات إلى العملاء مع دفع الكهرباء ومراكز البيانات للاستهلاك إلى ما يتجاوز الإمدادات المتاحة.

يختلف حجم هذا التباعد كثيرًا بين الأسواق. ففي ستة أسواق للكهرباء شملتها الدراسة، ارتفعت أسعار الكهرباء التجارية بين 2020 و2024 بما يزيد على التضخم المحلي بنسبة 11–91%، في انعكاس حاد للفترة 2016–2019 حين تراوحت تكاليف الكهرباء الحقيقية بين 14% دون التضخم و13% فوقه فقط. وسجلت المملكة المتحدة وأستراليا أكبر الزيادات، وتظهر بيانات محافظ عملاء شركة JLL في السوقين ارتفاع تكاليف الكهرباء 37–45% خلال 2021–2026، مقابل تضخم يقارب 26% في الفترة نفسها.

الزيادات الحقيقية في أسعار الكهرباء كبيرة عمومًا، لكن مداها يختلف جذريًا بحسب مزيج التوليد المحلي والطلب والبيئة التنظيمية. وبالنسبة للشاغلين، فإن الجدوى الاقتصادية للكفاءة حقيقية، لكنها محلية وتزداد حدة بحسب السوق.

فجوة الجاهزية

وصلت مخاوف تكلفة الطاقة وأمنها إلى مجالس الإدارة، لكن وظيفة العقارات لا تزال تلحق بها. واستند مسح «مستقبل العمل 2026» لدى شركة JLL إلى أكثر من 2,200 من كبار التنفيذيين وقادة العقارات المؤسسية في 21 دولة، ووجد أن كفاءة الطاقة تحتل المرتبة 4 بين السيناريوهات التي تراها القيادة الأكثر تحولًا لمحافظ العقارات، في حين تصنف فرق العقارات المؤسسية جاهزيتها في المرتبة 7 من أصل 8؛ أي فجوة من ثلاث مراتب بين درجة الإلحاح لدى القيادة والاستعداد للتنفيذ.

ولا تعود الفجوة إلى الوعي وحده. فمعظم المباني لديها مجال فعلي قابل للقياس للتحسن. وباستخدام معايير أداء المباني الرائدة معيارًا للأداء الجيد، وجدت دراسة سابقة لشركة JLL شملت 46,600 مبنى في 14 سوقًا عالميًا أن نحو 66% منها ضعيف الأداء، وهو قصور يحمل تكاليف مالية وتشغيلية وتنظيمية متزايدة.

وتكلفة ضعف الأداء واضحة. فمن بين 4,437 مكتبًا في سبعة أسواق عالمية، وجدت أبحاث شركة JLL أن المباني الأعلى كفاءة أقل تكلفة تشغيلية سنوية بنسبة 43–75% من الأقل كفاءة في المدينة نفسها، بفارق يساوي 1.58–5.13 دولارًا للقدم المربعة سنويًا. وتظهر باريس أكبر فجوة، وشيكاغو أصغرها، بفارق يقارب ثلاثة أضعاف يتأثر بأسعار الكهرباء المحلية بقدر تأثره بأداء المبنى.

كما جعلت تقلبات أسعار الطاقة الأخيرة عدم الكفاءة أكثر كلفة. ففي لوس أنجلوس وفرت المكاتب الأفضل أداءً 2.78 دولارًا للقدم المربعة سنويًا في 2019، وارتفع الوفر إلى 4.06 دولارات في 2024، أي زيادة 46% في قيمة الكفاءة. وفي نيويورك ارتفع الوفر من 2.27 إلى 2.69 دولار للقدم المربعة، بزيادة 19%. وتتراكم قيمة الأداء الصحيح مع تحول تقلب أسعار الكهرباء إلى اتجاه هيكلي.

كفاءة الطاقة قرار لا يندم عليه

سد الفجوة

يتسارع الابتكار في كفاءة المباني على جميع الجبهات، من المعدات الجديدة إلى البرمجيات الأذكى والمنصات التي تربطها معًا. وبالنسبة لفرق العقارات المؤسسية المستعدة للتحرك، تتوفر اليوم أدوات متقدمة أكثر من أي وقت مضى.

• طورت شركة Aris، وهي من شركات محفظة JLL Foundations، نظامًا مائيًا واحدًا يجمع التدفئة والتبريد والمياه الساخنة بدل المعدات المنفصلة. وفي تجارب سكنية أبلغت عن وفر في الطاقة يصل إلى 70% مقارنة بفرن تقليدي ومكيف هواء وسخان مياه بالغاز، وتعمل حاليًا نحو إطلاق تجاري.
• تدمج شركة Hydronic Shell Technologies أنظمة التدفئة والتهوية وتكييف الهواء داخل ألواح واجهات مسبقة الصنع، بما يتيح تحديث المباني القديمة بأنظمة مركزية دون اضطراب إنشائي كبير.
• تستخدم شركة Brightspace حساسات الإشغال لتشغيل تحكم قائم على الذكاء الاصطناعي في أنظمة التكييف بالمطارات والمراكز التجارية والمكاتب، وتبلغ عن وفر في طاقة التكييف بنسبة 22–30%.
• تطبق منصة المباني الذكية لدى شركة JLL المنطق نفسه عبر محفظة العميل، من التحكم بحسب الطلب والطقس والإضاءة الذكية إلى تتبع الكربون لحظيًا ومؤشرات أداء الأصول. وفي تطبيق على محفظة مكاتب في لندن انخفض استهلاك الكهرباء 31% خلال خمسة أشهر. كما تنقل الصيانة من الاستجابة للأعطال إلى التنبؤ بها عبر الكشف الآلي عن المشكلات مثل تسرب الأنابيب قبل تحولها إلى إصلاحات مكلفة.

ومع ذلك، لا يتطلب سد فجوة الجاهزية دائمًا إنفاقًا رأسماليًا. فكثيرًا ما تكون أسرع المكاسب وأقلها تكلفة متاحة بالفعل داخل أنظمة المبنى القائمة. ويتعلق جانب كبير منها بالإدارة النشطة وبالأشخاص الذين يفهمون سلوك الأنظمة الحقيقي بما يتجاوز ما تقوله الحساسات. وتستخدم منصة المباني الذكية لدى شركة JLL محركًا لقواعد كشف الأعطال وتشخيصها لتضييق الأسباب المحتملة أمام المهندسين في الموقع، لكن مهندس المرافق يظل ضروريًا لتأكيد التشخيص وتنفيذ الإصلاح؛ الأدوات تسرّع الاكتشاف والتشخيص، أما الوفر فيتحقق بفعل الأشخاص الذين يتصرفون بناءً عليه.

طبقت شركة LaSalle Investment Management ذلك مع فريق الاستشارات المستدامة لدى شركة JLL، التي تنفذ برنامج تدريب ربع سنوي لمهندسي المرافق والصيانة في أكثر من 200 مبنى مكتبي وسكني متعدد الوحدات، ويغطي تحسين التكييف موسميًا، والصيانة الوقائية، وأفضل ممارسات الإضاءة والمياه والنفايات، مع برنامج جوائز لأكبر التحسينات سنويًا.

• خفض عقار مكتبي كثافة استخدام الطاقة 27% عبر تحسين درجات حرارة التكييف وجدوله التشغيلي فقط، موفرًا نحو 100,000 دولار سنويًا من دون استثمار رأسمالي.
• حقق عقار مختلط الاستخدام، مكتبي وسكني، انخفاضًا 14% ووفرًا سنويًا بنحو 48,000 دولار من خلال تغييرات تشغيلية وبرمجية منخفضة أو معدومة التكلفة إلى جانب تحديث الإضاءة.

وتؤكد هذه الأمثلة أن سد فجوة الجاهزية قد يعتمد على جمع الأشخاص المناسبين، وتحقيق المواءمة بينهم بانتظام، ثم تحويل التشخيص إلى فعل.

دراسة حالة: عائد تحسين الطاقة

يعرض المصدر هذا العنوان بوصفه دراسة حالة إضافية من أعمال شركة JLL مع العملاء، دون تفاصيل نصية ظاهرة في النسخة المرفقة.

دراسة حالة: إجراءات منخفضة أو معدومة التكلفة ووفورات كبيرة

يعرض المصدر هذا العنوان بوصفه دراسة حالة إضافية من أعمال شركة JLL مع العملاء، دون تفاصيل نصية ظاهرة في النسخة المرفقة.

نظرة إلى المستقبل

لم تكن حجة الكفاءة أقوى مما هي عليه الآن. فقوى السوق والتنظيم وأهداف الاستدامة تشير جميعها إلى الاتجاه نفسه: المباني التي تدير الطاقة جيدًا هي ببساطة مبانٍ أفضل.

إعداد "منصة آفاق الأعمال": afaqb.com