مؤشر الشفافية العقارية العالمي 2026
التعامل مع المخاطر والفرص في عصر الاضطراب.
وجد مؤشر الشفافية العقارية العالمي 2026 الصادر عن شركتي جيه إل إل ولاسال أن أحجام المعاملات في أكثر أسواق العقارات شفافية في العالم ارتفعت بنسبة 64% خلال العامين الماضيين، متجاوزة بقية الدول والأقاليم الـ88 التي يتتبعها المؤشر.
أبرز النتائج
- الأسواق عالية الشفافية توسّع تقدمها: نمت أحجام المعاملات في الدول الـ13 الواقعة ضمن فئة «عالية الشفافية» بوتيرة أسرع بـ20 نقطة مئوية خلال العامين الماضيين مقارنة ببقية العالم، وتمثل هذه المجموعة الآن 56% من العقارات المدرة للدخل عالميًا وأكثر من 80% من الاستثمار المباشر.
- تحسن ثلثي الأسواق: أسهمت رقمنة سجلات الأراضي، وتعمق البيانات عن القطاعات البديلة، وزيادة وضوح معايير كفاءة المباني في دفع التحسن في أسواق تمتد من كولومبيا إلى كينيا ومن المكسيك إلى قطر.
- آسيا والمحيط الهادئ تقود التحسن الإقليمي مدفوعة بالهند: تشكل الهند وفيتنام وكوريا الجنوبية وأستراليا وتايلاند نصف قائمة أكثر 10 أسواق تحسنًا عالميًا هذا العام.
- أسواق الخليج تحافظ على تقدم امتد لعقد: تأتي المملكة العربية السعودية ودبي وأبوظبي وقطر ضمن أكثر الأسواق تحسنًا خلال السنوات العشر الماضية، رغم الاضطرابات الإقليمية.
- القطاعات البديلة وأسواق الدين والذكاء الاصطناعي والطاقة هي أسرع جبهات الشفافية تغيرًا: تتحسن البيانات في القطاعات البديلة وأسواق الائتمان، بينما يستخدم أكثر من 90% من شاغلي العقارات والمستثمرين أدوات الذكاء الاصطناعي، ويأتي تتبع أداء الطاقة في المباني ضمن أكثر عوامل المؤشر تحسنًا عالميًا هذا العام.
الأسواق عالية الشفافية تعزز صدارتها
تواصل الدول الأكثر شفافية الابتعاد عن بقية العالم. وبفضل أعمق أسواق رأس المال، وأوضح البيانات المتعلقة بأساسيات السوق، وأسرع تبني للتقنية، استحوذت الأسواق الـ13 المصنفة «عالية الشفافية» هذا العام على حصة غير متناسبة من تعافي أحجام المعاملات. وبالنسبة للمستثمرين، يعني ذلك أن أكبر الصفقات وأكثرها سيولة ستظل متركزة في مجموعة أضيق من الأسواق، حتى مع اتساع نطاق الفرص في أماكن أخرى.
| الترتيب | السوق |
|---|---|
| 1 | المملكة المتحدة |
| 2 | فرنسا |
| 3 | أستراليا |
| 4 | الولايات المتحدة |
| 5 | هولندا |
| 6 | كندا |
| 7 | نيوزيلندا |
| 8 | أيرلندا |
| 9 | السويد |
| 10 | ألمانيا |
| 11 | بلجيكا |
| 12 | اليابان |
| 13 | سنغافورة |
أسواق الخليج تحافظ على الزخم رغم الاضطراب
تأتي المملكة العربية السعودية ودبي وأبوظبي وقطر ضمن أكثر الأسواق تحسنًا هذا العام رغم الاضطرابات الجيوسياسية في المنطقة. وفي إطار استراتيجية رؤية السعودية 2030، تمضي المملكة في رقمنة الخدمات الحكومية، بما يشمل قواعد بيانات مركزية للإيجارات وأسعار المبيعات وأحجام المعاملات، وتعزيز معايير الشركات المدرجة، وبناء إطار تنظيمي أكثر متانة للتطوير العقاري. كما أحرزت دبي وأبوظبي تقدمًا في رقمنة الخدمات وإدخال لوائح جديدة، وأصبحت دائرة الأراضي والأملاك في دبي جهة رائدة في توفير بيانات عقارية آنية ومتاحة للجمهور.
الهند تقود مكاسب الشفافية في آسيا والمحيط الهادئ
تمثل الهند وفيتنام وكوريا الجنوبية وأستراليا وتايلاند نصف أكثر 10 أسواق تحسنًا عالميًا هذا العام. وصعدت أكبر المدن الهندية أكثر داخل فئة «الشفافة» مع توسع البنية التحتية الرقمية ونشاط الأسواق المدرجة، في حين انتعش الاستثمار العابر للحدود في آسيا والمحيط الهادئ بقوة، وسجلت أحجام المعاملات في الهند وفيتنام مستويات قياسية تاريخيًا. وبالنسبة لشاغلي العقارات، فإن تسارع تحسن توافر البيانات في المنطقة من شأنه دعم قرارات أكثر ثقة في اختيار المواقع وهيكلة عقود الإيجار.
سد فجوة البيانات أمام مستثمري الأصول الحقيقية
أصبح الاستثمار في أنواع العقارات البديلة يمثل الآن 20% من أحجام المعاملات المباشرة عالميًا، أي ضعف حصته قبل عشر سنوات، مع اتساع توجه رؤوس الأموال نحو البنية التحتية واستراتيجيات «الأصول الحقيقية» المتكاملة المرتبطة بالذكاء الاصطناعي والتغير الديموغرافي وتحول الطاقة. لكن توافر البيانات في كثير من هذه القطاعات ما يزال متأخرًا عن أنواع العقارات الأساسية، إذ يعتمد المستثمرون في كثير من الأحيان على مؤشرات بديلة من الأسواق العامة أو معايير قياسية للعقارات الأساسية بدلًا من بيانات التشغيل على مستوى الأصل.
وبالنسبة للمستثمرين وشاغلي العقارات الذين يبنون تعرضًا للأصول الحقيقية، تبرز أربع أولويات:
- بناء إطار داخلي موحد للبيانات يلتقط المقاييس الأساسية إلى جانب البيانات التشغيلية، مثل النفقات الرأسمالية واستهلاك الطاقة.
- دمج الخبرات متعددة التخصصات، من خلال الجمع بين فرق العقارات ومتخصصي الطاقة والتقنية وتمويل الشركات في القطاعات كثيفة التشغيل مثل مراكز البيانات.
- إجراء العناية الواجبة بشأن البنية التحتية المحيطة، من قدرة شبكة الكهرباء إلى اتصال الألياف، وليس الأصل وحده.
- إضفاء الطابع الرسمي على الشراكات مع المشغلين المتخصصين؛ إذ تزيد أحجام عمليات الاندماج والاستحواذ العقارية العالمية بنسبة 42% عن مستويات 2019 مع سعي المستثمرين إلى بناء هذه القدرات.
مرونة الطاقة تعيد تشكيل اختيار المواقع والتكلفة
انتقل توافر الطاقة وتكلفتها من اعتبارات خلفية إلى محركات رئيسية لاختيار المواقع وجدوى التطوير وأداء الأصول. ووفقًا لأبحاث شركة جيه إل إل، تأتي درجات الشفافية الخاصة بمعايير أداء المباني، وتتبع الطاقة أثناء الاستخدام، وتوفير الطاقة ضمن أكثر عناصر المؤشر تحسنًا هذا العام، بينما تتوقع وكالة الطاقة الدولية أن ينمو الطلب على الكهرباء عالميًا بنسبة 40% أو أكثر بحلول 2035.
تقود الأسواق الأوروبية هذا الاتجاه من خلال مبادرات تشمل برنامج REPowerEU، والتوجيه المعدل لأداء الطاقة في المباني، وتوجيه تقارير استدامة الشركات (CSRD). وفي أماكن أخرى، تقدم أستراليا وكندا قوانين بناء جديدة لخفض الطلب على الطاقة والاستعداد لتوزيع الطاقة اللامركزي، بينما سيفرض تعديل كبير على قانون ترشيد الطاقة في اليابان التزام جميع المباني الجديدة بمعايير صارمة للكفاءة.
كما تتبنى قائمة متزايدة من الدول، من بينها الإمارات العربية المتحدة والهند واليابان وأستراليا وكندا والبرازيل، متطلبات تلزم الشركات بالإفصاح علنًا عن استراتيجيتها وإدارة المخاطر المتعلقة بالاستدامة واستخدام الطاقة والمخاطر المناخية. وبالنسبة لشاغلي العقارات في القطاعات كثيفة استهلاك الطاقة مثل التصنيع المتقدم ومراكز البيانات، أصبح رسم خريطة لقدرة الشبكة وقيودها مهمًا بقدر تقييم الإيجار أو الوصول إلى العمالة.
هل تواكب شفافية سوق الائتمان نمو الإقراض؟
تدفع مجموعة متسعة من المقرضين، تشمل البنوك وشركات التأمين وصناديق الدين ومقدمي الائتمان الخاص، تعافي نشاط المعاملات، وتعززت شفافية أسواق الائتمان بالتوازي مع ذلك. ويضم مؤشر كثافة الائتمان لدى شركة جيه إل إل الآن عروض أسعار مقرضين تتجاوز قيمتها 3.7 تريليون دولار أمريكي، بينما توفر معايير جديدة مثل مؤشر صناديق الدين المفتوحة NCREIF-CREFC في الولايات المتحدة، ومسح موسع لكلية بايز للأعمال في المملكة المتحدة، رؤية أوضح للمستثمرين بشأن التسعير وشروط الإقراض.
ورغم هذا التقدم، ما تزال السوق مجزأة. وينبغي للمستثمرين وشاغلي العقارات الاستعداد لمزيد من التدقيق التنظيمي، وإجراء عناية واجبة معززة بالمقرضين تتجاوز أسعار الفائدة المعلنة، والتركيز عن كثب على مخاطر التنفيذ في الأصول المتخصصة، لأن المخاطر تقع بصورة متزايدة على عاتق الجهة الراعية للمشروع بدلًا من السوق نفسها.
الذكاء الاصطناعي يسرّع الشفافية ويعمّق المخاطر
تسارع تبني الذكاء الاصطناعي بقوة منذ الإصدار السابق من مؤشر الشفافية العقارية العالمي في 2024، وأصبح أكثر من 90% من شاغلي العقارات والمستثمرين يستخدمون أدوات الذكاء الاصطناعي، وفقًا لأبحاث شركة جيه إل إل. وتحلل منصة الشركة الخاصة أكثر من مليوني عقار ومعاملة تمتد بياناتها على مدى 20 عامًا للكشف عن فرص أسواق رأس المال، بينما تستخدم حكومات، من بينها سنغافورة عبر توأمها الرقمي ثلاثي الأبعاد للدولة المدينة، الذكاء الاصطناعي لمحاكاة أثر التطوير وتحسين استخدام الطاقة.
وفي الوقت نفسه، ترتبط ثلاثة من أبرز أربعة تحديات حددها مسح «مستقبل العمل 2026» لدى شركة جيه إل إل بالتقنية: الأمن السيبراني وخصوصية البيانات، واضطراب الذكاء الاصطناعي، وعدم اليقين بشأن أثره في متطلبات المساحات. وبالنسبة للمستثمرين، يعني ذلك أن تطوير معلومات استخباراتية على مستوى السوق والأصل بشأن التعرض للذكاء الاصطناعي يزداد أهمية بوصفه مكملًا لتتبع محركات الطلب التقليدية، بينما ينبغي لشاغلي العقارات إعطاء الأولوية للصلاحيات القائمة على الأدوار، وسجلات التدقيق، وخطوات الموافقة البشرية مع تولي الأنظمة الوكيلة مسؤوليات أكبر.
إتاحة الاستثمار العقاري لقاعدة أوسع تتطلب شفافية أكبر
تفتح التغييرات التنظيمية والتقنيات الجديدة وارتفاع الثروات أبواب العقارات التجارية أمام قاعدة أوسع بكثير من مستثمري التجزئة ومستثمري صناديق التقاعد، وهو تحول هيكلي مرشح لإعادة تشكيل مشهد رأس المال في القطاع. وفي الولايات المتحدة، تمهد إرشادات وزارة العمل الطريق أمام خطط التقاعد 401(k) لتضمين الأصول الخاصة في صناديق التاريخ المستهدف. وفي المملكة المتحدة، يشجع اتفاق Mansion House Compact خطط معاشات التقاعد ذات المساهمات المحددة على تخصيص مليارات للأسواق الخاصة، بدعم من هياكل صناديق جديدة مثل صندوق الأصول طويلة الأجل (LTAF). كما جعل تنظيم ELTIF 2.0 في الاتحاد الأوروبي صناديق الاستثمار طويلة الأجل أكثر إتاحة بكثير لمستثمري التجزئة. وتشير تحليلات شركة جيه إل إل إلى إمكانية إتاحة أكثر من 800 مليار دولار أمريكي من رأس المال الإضافي للعقارات بحلول 2030 من هذه المصادر وحدها.
يتدفق رأس المال الجديد إلى حد كبير عبر هياكل صناديق شبه سائلة ودائمة مصممة لتلبية احتياجات السيولة لدى المدخرين الأفراد. ولكي تنجح هذه الإتاحة الأوسع للاستثمار، سيحتاج المستثمرون ومزودو البيانات إلى تعزيز منهجيات التقييم، وتوحيد تقارير الأداء لقاعدة مستثمرين أقل تخصصًا، وتصميم هياكل صناديق تفصح عن شروط السيولة، بما في ذلك قيود الاسترداد، بوضوح واتساق.
حول مؤشر الشفافية العقارية العالمي
مؤشر الشفافية العقارية العالمي (GRETI) لشركتي جيه إل إل ولاسال هو معيار يصدر كل عامين لقياس شفافية أسواق العقارات، وقد نُشر لأول مرة في 1999. ويجمع إصدار 2026، وهو الإصدار الرابع عشر، بين بيانات السوق الكمية ومسح لشبكة الأعمال العالمية لدى الشركتين لتقييم 88 دولة وإقليمًا و146 سوقًا على مستوى المدن عبر 260 عاملًا، موزعة على خمس فئات للشفافية تمتد من «عالية الشفافية» إلى «المعتمة». ويستهدف المؤشر المستثمرين والمقرضين والمطورين وشاغلي العقارات عبر الحدود، إضافة إلى الجهات الحكومية ومؤسسات القطاع التي تقارن أوضاع الأسواق دوليًا.
منهجية البحث
يعتمد مؤشر الشفافية العقارية العالمي على مزيج من بيانات السوق الكمية ونتائج المسح عبر 88 دولة و146 سوقًا على مستوى المدن. وفي إصدار هذا العام، توسعت قائمة القطاعات البديلة، كما روجعت قائمة موضوعات الاستدامة لتشمل أسئلة جديدة عن استخدام الطاقة في المباني وتقارير الكفاءة، ومعايير ومقاييس أداء الطاقة، وقواعد بيانات ومعايير انبعاثات المباني، وتقارير المخاطر المناخية.
يبلغ إجمالي مقاييس الشفافية الفردية 260 مقياسًا، موزعة على 14 مجالًا موضوعيًا، ثم تُجمع وتُوزن ضمن ستة مؤشرات فرعية واسعة:
| المؤشر الفرعي | الوزن |
|---|---|
| قياس الأداء | 25% |
| أساسيات السوق | 16.5% |
| حوكمة الكيانات المدرجة | 10% |
| التنظيم والقانون | 23.5% |
| عملية المعاملات | 15% |
| الاستدامة | 10% |
يسجل المؤشر الأسواق على مقياس من 1 إلى 5، حيث تمثل الدرجة 1.00 أعلى درجة ممكنة. وبحسب الأداء الإجمالي، تُصنف الأسواق ضمن واحدة من خمس فئات للشفافية.
ويذكر المصدر أن عملاء شركة جيه إل إل الراغبين في الحصول على نسخة من تصنيفات مؤشر الشفافية العقارية العالمي بصيغة Excel يمكنهم التواصل مع الشركة عبر جهة الاتصال المدرجة في الصفحة الأصلية.
